公益社団法人神奈川県宅地建物取引業協会 

20174月号
No-127

相模南支部メールマガジン   
 

発行責任者 相模南支部長 大塚亮一

 

製作責任者 相模南不動産事業協同組合理事長 長沢正彦

●●●宅建相模南支部からのお知らせ●●●
大塚亮一支部長より会員の皆様へ

















  さあ、春爛漫の季節が到来しました。会員の皆さんお元気ですか。今年の桜は4月1日(土)が満開との予想のようです。
<相模原市民桜まつりへのご案内>
 相模原市では恒例の「市民桜まつり」が、丁度4月1日(土)・2日(日)にかけて市役所前の大通りで開催されます。
 宅建相模南支部も例年の通り相模不動産団体・三支部連絡協議会(旧三団体)の構成団体として参加いたします。当支部からは支部・組合の役員11名が参加し、当日2日間で「花鉢」2千鉢を市民の皆さんに無料配布いたします。三支部のブースは「税務署入口」信号の角、あじさい会館側です。当日お時間のある方は是非お立ち寄り下さい。
今年のお花の種類は、こちらをクリックして下さい。
                ↓
http://www.takken-sagami.or.jp/hana.pdf

※なお、市民の皆様からの募金と三支部連協からの寄付による浄財は、平成9年から平成28年までの計17回で、
合計191万2697円にも上りました。やはり「継続は力」です。これからも先輩諸氏の思いを引継いで「みどりのまちづくり基金」を通じ、住みたい街・相模原の形成に役立てるよう、市民の皆様との触れ合いを大事に貢献していきたいと思います。

<花曇り 憂いに任せ 独り言>
 国会(籠池)劇場や都議会(小池)劇場はこの上なく姦しく、WBC・侍ジャパンや稀勢の里の頑張り、選抜高校球児の活躍も何となくかすむほど・・・景気は? 国防は? 外交は、国際関係はどうなるの?中小零細の企業にはトリクルダウン的効果さえもあまり期待できず、春闘の成り行きも何となく虚ろに映る日々の中で、気が付いてみると共謀罪或いはテロ等準備罪に対する新テロ対策特措法なんかが出来上がったりして・・・防衛省内の情報管理の危うさや、そもそも内閣と云うか、政治家や官僚に対し心底シビリアンコントロールを期待できるのだろうか、信頼できるのか・・という事が問われているはずなのに、どこを向いているんだろう、どこに向かっているんだろう、この国は・・・と云ったどうしようもない心配が胸をざわつかせ、落ち着かない何かを感じてしまうのは私だけでしょうか?

<開き直って前に進もう>

 何となくモヤモヤと燻ぶった気持ちの中でウサ晴らしに天下国家を論じてみても仕方ないのかも知れませんね。
 サア、元気出して花見に行きましょう!!きっと心も晴れるでしょう。そして総会に向かいま~す。
支部総会は5月12日(金)ですヨ~ッ!!


支部顧問・伊藤弁護士からの耳より情報

 
賃借人側からの更新拒絶で賃貸借が終了した場合と転借人の立場

 賃貸借が終了した場合には転借人の立場はどうなるのでしょうか。

 前提として,この場合の転借人は,適法に認められた転借人の場合です。

 仮に,違法な転借人(無断転貸の場合)の場合には,もともと,何らの権利も主張できないのですから,賃貸借が終了すれば,当然に明け渡しをしなければなりません。

 ただ,適法な転借人として,賃貸人の承諾を受けていた場合が問題となります。

 一般的に,賃貸借の終了と転貸借の関係は,「親亀がこけると子亀がこける」という表現で説明されます。転貸借がもともと,賃貸借を前提としているので,賃貸借が何らかの理由で解消・消滅した場合には,転貸借人の権利も消滅するというものです。

 転借人は,もともと,自分の賃貸借が,当初の賃貸借のうえにのっている権利であるということを十分認識して契約をするはずなので,もともとの賃貸借が解消されてしまい,自分の転貸借も権利を失うというリスクを十分に理解すべきであると思われるからです。

 逆に賃貸人側とすれば,賃借人の債務不履行のように,何ら賃貸人に責任がないにもかかわらず,賃貸借が終了しても転借人に賃貸借の終了を請求できないとすると,予想外の責任を負わなければならないことになってしまうからです。

 もっとも状況によっては,元々の賃貸借が終了しても,転貸借が終了しない場合も考えられます。

 例えば,原賃貸借が合意解除によって終了した場合です。合意解除というのは,話し合いによって解除をするというものです。

 一見,この場合にも,原賃貸借が終了してしまうのであるから,「親亀がこけると子亀がこける」ということで,転貸借が終了してしまうかにように思えます。

 しかし,それでは,原賃貸借の当事者が結託をして,転借人を追い出すことが可能となってしまうので,転借人の地位があまりに不安定なことになってしまうことが理由と思われます。

 逆に,賃貸人は「合意解除」というやり方で,賃貸借契約の解消に積極的に関与しているのであるから,転借人の負担を負わせても仕方ないと言えます。

 ここで問題となるのが,賃借人側からの更新拒絶で賃貸借が終了した場合です。賃借人側が契約の更新を希望しなかったのであるから,賃貸人としては,それ以上の契約をしようがなく,契約が終了することについて,賃貸人には何らの責任もありません。

 そういった意味では,賃借人側からの更新拒絶で賃貸借が終了した場合は,賃借人の債務不履行で契約が終了した場合と同様に,賃貸人は,転借人に対して,契約の終了を主張できるとも思えます。

 この点について最高裁判所平成14年3月26日判決は,賃貸人が転貸借の締結に積極的に関与したと認められる「特段の事情」があるときは、賃貸人は,信義則上,賃貸借の終了をもって転借人に対抗することはできないとしています。

 この判例は,いわゆる「サブリース」の契約でした。即ち,賃借人は賃貸物件について,自分で使用するわけではなくて,一括して借り上げて,それを第三者に転貸して利益をあげることを目的としています。そこで,賃貸人も,最初から,使用収益をするのは,転借人であることを予定しているという,事案でした。かように,賃貸人も最初から使用するのは転借人だと認識しているとすれば,契約が賃借人側の都合で終了した場合にも,転借人に対して賃貸借の終了を請求できないこととしたのです。

 転借人側からすれば,当該物件はサブリース物件であり,安定的に使用収益ができると思って入居しているのに,自分とかかわりのない事情で退去を求められても可哀想と言えましょう。それまでサブリースという形で賃貸人が収益をあげてきているのに,突然,態度を変えられても困るということです。

 かように,転貸借がある場合の賃貸借の終了は,複雑な問題があるので,注意が必要です。


支部からのお知らせ

相模原市民桜まつり   
開催日:平成29年4月1日(土)、2日(日) 
場  所:相模原市役所前大通り  当ブースは「税務署入口」信号の角、あじさい会館側です。
     ※三支部からは花苗2,000鉢の無料配布を致しますので是非ご来場下さい
   
<役員会>
日 時:平成29年4月13日(木) 午後3時~ 
場 所:支部8階会議室
          

みなさんご一緒に!  参加お待ちしています!



宅建協会
相模南支部

既にご存知の方も多数おいでの事と思いますが、宅建相模南支部もFacebook(フェイスブック)にデビューしております。
支部の行事や、イベントのお知らせ、また その様子等をリアルタイムにUPして参りますので、
既に利用している会員の方はもちろん、えっFacebookって何? と言う方も、このタイミングに是非参加して楽しんで下さい。
宅建協会でも他の支部は既に参加している支部もありますし、業界仲間も多数参加しています。
疎遠になっていた旧友に再会できたり、中にはビジネスに利用している方も多数おります。
パソコン、スマートフォン等をお持ちであれば、誰でも、無料で、いつでも、簡単な操作でスグに加入、利用できます。
これからはネット上でも、支部の情報交流しましょうね! 待ってますっ!!

 


参考にご覧下さい
他の支部等の
Facebookです。
(公社)神奈川県宅建協会 相模北支部

(公社)神奈川県宅建協会  横浜西部支部

(公社)神奈川県宅建協会  横須賀・三浦支部

神奈川県不動産政治連盟

(公社)全日本不動産協会  神奈川県本部

(公社)全日本不動産協会  相模原支部

●●●相模南不動産事業協同組合からのお知らせ●●●

長沢正彦理事長より会員の皆様へ

 
   

 
























 サクラの開花宣言もされ春本番となりましたが、サクラと一緒に花粉も本番を迎え花粉症の方には悩ましい季節ですね。

 さて、公示価格が発表され地価が回復傾向に向かったようです。相模原市南区は僅かながらですが価格が上昇した地区が多いようですし、座間市でも一部で若干の下落をした地区も有りましたが価格上昇した地区が多くなりました。住宅地の全国平均も9年振りに下落から脱し下げ止まったようですが、やはり交通の利便性が価格にも大きな影響を与えているようですし、商業地は相変わらず東京、横浜などで外国人観光客の急増を受けての店舗やホテルの新増設やオリンピックを見据えた再開発などが後押しし、投資やオフィス物件需要がいまだに活発に動いており地方との差は開くばかりのようです。

 最近、新聞広告などでインターネットでの保険会社やリフオーム会社また不動産会社などの比較サイトを見かけますが、匿名で相談でき複数社の案を見比べ比較検討が効率良く出来る事がメリットのようですし、そのクチコミ評価を参考にする人は多いと思います。

 また、中古マンションの価格情報サイトも多数あり物件相場を掴むため購入希望者が利用する訳ですが、今、中古マンションの成約数は伸びていますし、昨年は首都圏では新築マンションより中古マンションの成約数が上回っており中古需要が高まっています。
 遠隔地からでも多くの情報を得る事ができ仲介サービスも有る訳ですから買主のメリットは大きいようですし、消費者同士の売買サイトも有り、売り手が物件登録(無料)をすれば買主側はその物件の詳細な情報を得られ、決済や物件の引渡しなどの手続きは売買サイトの不動産会社が仲介して行く仕組みです。

 いずれにしても、インターネットでの情報収集は便利ではありますが、誤った情報拡散も多数存在していると聞きます。まとめサイトやSNS、検索サイトなど情報発信するメディアが責任を持つことはもちろんですが、利用する側も自分の目で確かめ考え見極める事が重要になると思います。

 3月13日(月)第6回理事会を開催し、次年度の事業計画(案)では二大事業である研修旅行については組合創立30周年記念事業と位置づけ、内容や時期については担当部会にて協議する事とし、勉強会は賃貸部会主体の研修会開催が提案されました。また、事業予算(案)については平成28年度は入会8社、退会19社となり組合員の減少に歯止めがかからず組合員273名となった事により、次年度の組合員数270名で算出し賦課金収入324万円を見込んでの予算(案)となりました。また、更なるスリム化を図るための理事定数や賦課金の見直し、通常総会での対応、期末監査日日程、支部からの依頼による4月1日、2日に開催される「さくらまつり」の協力体制について協議いたしました。

 今期も間もなく終了いたしますが、組合理事と一緒に皆様の為になる企画をし事業を行って参りましたが満足して頂ける内容であったか不安の残るところです。来期も同じメンバーで1年間組合員の為になる事業と支部支援を充実させたいと思っておりますのでご協力をお願いいたします。

組合からのお知らせ

 
<理事会>
日 時:平成29年4月10日(火) 午後5時~ 
場 所:支部8階会議室 
 

釣りコラム第10回目になります!!

皆様こんにちは!


さて、今月は鯛・イナダ・鯵のリレーです。釣行前日まで暖かくすごしやすい日が続いていたのに当日は一日中雨が降り気温も一桁でコンディションは最悪でした。
雨が降ろうと寒かろうと釣り糸を垂らせれば関係なく楽しめるのが、釣りバカです。
ええ、私も仕掛けを落とした瞬間から雨も寒さもどこかへ行っちゃいました(笑)
仕掛けを落として3投目↓の写真を撮った直後に竿がググーンとしなって合わせるとグイグイと・・・鯛特融の3段引きも味わいながら船中初の1本目をあげました。



 
サイズは1kg無いですが出だしは快調です。しかしその後当たりが全然無く小さな鯛をもう一枚あげてポイントを移動しました。イナダのポイントでもぽつぽつと釣れてお昼過ぎに鯵のポイントへ。
鯵は入れ食い状態だったのですが時間があまり無く、釣果は鯛2枚、イナダ3本、鯵6本とかろうじてつ抜けです。

帰りの車で手首の所から雨が入って来ていて肘までずぶ濡れになっていることに気づきましたよ(笑)



 
今回は普通にお刺身と鯛の焼き霜造りにしました。余ったお魚は小分けにしたのとパン粉をつけてフライ用に冷凍しました。
関東では桜が散る頃から鯛の産卵期に入り、(乗っ込みと言います)鯛がたくさん釣れる時期になります。
次回の釣りも鯛狙いの可能性が高いです。ワカサギのリベンジもしたいのですが・・・・

釣りの詳細、料理の詳細にご興味の有る方、私も釣りをやってみたい方は下記にご連絡ください。
事務局:042-743-3276


 
 

【第117回 パソコン使いこなしA to Z】ご紹介  Part48


今回から、パソコン遠隔操作ウィルスについて数回にわたり、掲載していきます。

遠隔操作とは・・・

遠隔操作のウィルスは、パソコンに侵入した際にバックドア(裏口という意味)を開きます。これによりパソコン所有者が気付かないところで、情報を盗んだり、不正な命令をしたりといった悪事を働くことが可能となります。いわゆる、乗っ取られた状態となるのです。
最近は不動産業界でもスマホで遠隔での鍵の開錠が出来たりするので、更に身近な脅威になると考えられます。

遠隔操作ウィルスの内容とは・・・・
1. 勝手に掲示板への犯罪予告が行われる
企業のホームページや、不特定多数が集まる掲示板に対して、当人のあずかり知らぬところで、殺人や放火などの犯罪予告が書き込まれてしまいます。こうした犯罪予告は、警察によって取締りの対象となるわけですが、それにより何もしていない人が逮捕されてしまうという冤罪被害が起こってしまいます。

2. ネットワーク攻撃の「踏み台」とされる
遠隔操作ウィルスは、他のシステムを攻撃するために、乗っ取ったパソコンを利用します。大量メールやアクセス集中攻撃の踏み台として用いるのです。

3. 情報を盗む
外部に対しての攻撃に利用するだけではなく、パソコン内の情報に対する盗みも働きます。クレジットカードの情報や、さまざまなサービスのID、パスワード等といった大切な個人情報が抜き取られてしまいます。


今回は、遠隔操作ウィルスに関する記事を取り上げさせていただきました。
次回も遠隔操作に関する記事なども取り上げさせていただきますので、お楽しみに★


【お問合せ】  株式会社テイト 福岡県福岡市中央区薬院3-11-32 ジートラスト薬院3F
                                         担当:鈴木順子まで
       TEL: (092532-3555 FAX:(092532-5504  Emailtoiawase@teito-net.co

   

30回 


いつも 南支部の皆様にはお世話になっています、マイナビ賃貸です。
今月も皆様のお仕事に役立つ情報を掲載させて頂きますので、是非 お仕事に活用して下さいね!


「マイナビ賃貸」とは?】


「マイナビ賃貸」は全国の賃貸物件情報を掲載する賃貸不動産ポータルサイトです。
総合トップページのほか、新入生、新社会人、新婚・カップルなどユーザーに合わせた
特別なトップページを用意し、ユーザーの多様なニーズに合わせて賃貸物件情報をお届けしています。
物件情報の掲載については、お気軽にご相談下さい♪

            ~マイナビ賃貸相模南支部担当営業の紹介~

                               大谷将平
                        出身:神奈川県鎌倉市
                        趣味:海外一人旅(27カ国)

マイナビ賃貸は、お蔭様でサイトオープンから5年目を迎え、11月にはサイトのリニューアルが決定しております。
現在、全国で4200以上の店舗様にご利用いただいており、順調に成長させていただいております。
“相模南エリアを盛り上げたい”と強く思っておりますので、宜しくお願い致します。

┌★ 仕事に役立つ!「住まいと暮らしのコラム」★─── byマイナビ賃貸
│ 実はこう考えていた? 女子のお部屋探し事情 特集
└─────────────────────────────

女性がお部屋を選ぶ際、どのようなこだわりや理想を持っているのでしょうか。今回は「女子のホンネ」に着目して、マイナビ賃貸が独自に調査を行いました。
現役女子大生を中心とした座談会や女性300人に聞いたアンケートから、本当に住んでみたいと思っている理想の物件像やその探し方についてまとめました。

「コンセントの位置とかとっても大事!」~女子大生のお部屋探し座談会~
一人暮らしを始めることが多い大学生。ざっくばらんに本音を話してもらいました。
 https://joshi.chintai.mynavi.jp/joshi-guide/interview/zadankai01/


         ★そのほかの記事

         女性300人に聞いた、女性専用マンションにあると嬉しい設備とは
         ⇒https://joshi.chintai.mynavi.jp/joshi-guide/ranking/3/

         「小物をピンクに」「アイドルごっこ」……女子力をあげるために部屋で実践していること
         ⇒ https://joshi.chintai.mynavi.jp/joshi-guide/column/1/
               

    【お問合せ】  

  株式会社 マイナビ 住まい情報事業部   営業担当:大谷将平まで  
                                       Email:otani.syohei.ns@mynavi.jp    
     
    TEL: (036267-4451 FAX:(036267-4022    

                                       
   

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     澤村 太陽 、 平原 潤 、 高橋 学 、 飯島 高行

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支部・組合事務局   林 晴美(企画・取材・編集・発信) 

企画・製作・著作  宅建相模南メールマガジン製作委員会



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