マンション法7条の競売と59条の競売
マンションの管理費の滞納が続いている場合には,管理組合は,滞納者の所有するマンションを競売したうえで,管理費・修繕積立金を回収することになります。
通常の債権回収では,訴訟等で判決がなければ競売申立をすることができませんが,マンション法では,訴訟を経なくても,「先取特権」に基づいて競売をすることが可能です(いわゆる7条競売)。
ところが,滞納者の所有するマンションには,マンションの価格を大きく上回る住宅ローン債権の抵当権が設定されていることが多いものです。そういった場合には,競売手続は無剰余取消と言って,途中で取り消しされてしまうことになります。
こういったケースは多いのですが,その場合,競売ができないとなると,滞納管理費の回収が困難になってしまいます。
住宅ローンを滞納すれば,ローン会社による競売になるのですが,こういった滞納者は,住宅ローンだけはきちんと払って,管理費を払わないということが多いからです。
そこで,このような場合には,マンション法59条の競売をすることができます。
59条競売とは,ある区分所有者が他の区分所有者の共同の利益を著しく害している場合に,他の方法(訴訟や給料差押等が功を奏しなかった場合など)によっては,その障害の除去が出来ない時に,管理組合が,マンション法に基づいて,その区分所有者が所有する区分所有建物の競売を請求できるとするものです。
この59条競売では,上述したように,たとえ当該マンションに時価を超える抵当権が設定されている場合でも,前記のように,無剰余取消がなされることなく,競売を実施することができます。
もっとも,この場合,競売をしても配当金を受け取ることはできませんが,競売の結果,所有者が代わるので,その所有者から滞納金を回収することができるのです。
即ち,新所有者は,マンション法の規定により,滞納管理費を支払う義務を引き継ぐからです(滞納管理費があれば,競売の際にそのことが告知されているため,競落人は,その額を考慮した額で競落するために,損失はないのが通常です)。 |